Как выгодно продать квартиру. Предпродажная подготовка.

Советов по покупке квартиры, по её выбору можно встретить довольно много. По продаже тоже, но тут подсказки касаются в основном самой процедуры (как правило, с юридической точки зрения).

Рекомендации же по предпродажной подготовке сводятся к “необязательному” минимуму: косметический ремонт, фотографии и нанять риэлтора. С точки зрения дизайна интерьера и, главное, рекламы можно сделать гораздо круче, прибавив к цене за недвижимость пару десятков процентов. Что в пересчёте на вложения даст гораздо более внушительно звучащую – прибыль большую в разы, т.е. в сотни процентов!!  ;))

Психология продавца

Многое зависит от темперамента (ну, и от условий вынужденности в продаже, да)). Но если утрированно, то в основном владелец квартиры уже заранее считает, что осчастливливает покупателя тем, будто тот приобретает нечто прекрасное.

В чём это выражается? А вот как раз ни в чём: продавец просто сидит и ничего не делает с квартирой. Мол, тот, кто купит, всё равно под себя перестроит, а значит, зачем стараться? Так что максимум, на который идут продавцы, это найм риэлтора.

Между тем, самый первый шаг по продаже любой вещи, особенно крупной (вон, машину перед продажей хотя бы моют… некоторые))) – совершить психологическое усилие, чтобы сподобиться на последующие телодвижения. И приготовить финансы.

Риэлтор

Кстати, о недвижистах. Они, безусловно, нужны!

Нет, существуют, конечно, люди, готовые самолично проделать все юридические (и не только) операции. Однако, с грамотным человеком процесс продажи недвижимости пройдёт попросту быстрее. И легче.

Другое дело, что риэлтор заточен на проведение сделки. Настоящих продажников среди них не так много. Да и те способны большей частью на личное обаяние и устные дифирамбы. То есть, на усилия человеческие, а никак не на финансовые.

Предпродажная же подготовка требует денежных вливаний.

Советы из Инета

Цена.          Подавляющая масса рекомендаций сводится как раз к общей стратегии “сидеть и ждать”: оценить квартиру по похожим, разместить объявление о продаже и просто дожидаться покупателя. И если клиент не идёт, то снижать цену.

Оно, конечно, так и есть! )))   Вот только в стратегии с пунктом о предпродажной подготовке строчка о цене – последняя. И не совсем так звучит.  ;))

Уборка.     Если не заморачиваться на что-то большее, то следует хотя бы убраться! В идеале, не только в самой квартире, но и в подъезде. А то и на придомовой территории.

Собственно, это тот максимум, на который способен отличный риэлтор. При высокой заинтересованности и личной активности недвижист даже сам способен провести уборочные мероприятия по всем участкам. А то и – пройтись по квартирам, дабы познакомиться с соседями. Ведь их после можно будет учитывать: плохих попробовать убедить не мешать показам, а к хорошим и вовсе зайти с клиентами по какому-то пустячному поводу или с необязательным вопросом.

Степень уборки варьируется от простого мытья полов до тотальной распродажи обстановки, чтобы представить потенциальному покупателю голые стены. Не, ну а чо? Все ведь обладают пространственным мышлением и способны в уме представить контуры будущей перепланировки и/или подходящего интерьера!  ;))

Ремонт. Особо сметливые предлагают сделать косметический ремонт. И наравне с полезными советами по устранению вопиющих недостатков вроде следов протечек и разрушенных покрытий, рекомендуют (к примеру) переклеить обои.

И тут мы вплотную подходим к впечатлению, которое по идее должно помочь продаже. Само собой новые обои выгоднее смотрятся, чем старые, изрисованные детьми и в потёках от компота. Но неудачный цвет, раппорт, а то и вообще фото[обои] – способны нивелировать все усилия.

Реклама. Извечный продажный постулат: хочешь что-то продать, расскажи об этом “что-те”! )))              Вопрос в реализации. Иной раз так покажут и расскажут, что лучше бы этого не делали.

План предпродажной подготовки квартиры

Между тем советы из Инета правы. )))

А данная статья лишь уточняет их. «Суперсекрет» же один и уже назван: решиться на правильную подготовку к продаже и выделить N-ное количество денег.

Уточнение же состоит в том, что на каждую операцию лучше нанять специального человека. Банально? Но редко кто делает.  ))

Итак, чёткий план.

• ОЦЕНКА

Базой для первичной оценки являются похожие квартиры – находящиеся в том же районе, а то, может, и в том же доме. Но это лишь ориентир на среднюю стоимость. Если жилплощадь обладает скрытыми достоинствами, то они несомненно идут в плюс цены.

Больше всего это касается вторички, особенно в старых, до 50-го года домах. Потому что если продавцом заменена инженерка или, допустим, внедрена шумоизоляция [на уровне конструкций], то такая модернизация является безусловным улучшением и идёт в прибавку за квадрат.

Главным специалистом окажется тут сам владелец. Поскольку только он в курсе всех скрытых работ.

Сколько прибавить к средней цене продажи? А вот теперь лучше привлечь знатока-сметчика. Который сможет пересчитать вложения на этапе прошлого ремонта в текущие цены с учётом инфляции и амортизации.

А чтобы повышенная стоимость смотрелась обоснованно, все эти сведения следует отразить в рекламном объявлении. Причём не с позиции «смотрите, как мы постарались и теперь продаём конфетку», а с точки зрения покупателя: почему ему выгодно вложиться и сколько он сэкономит.

• РЕМОНТ

И да, ремонт всё-таки нужен. Не основательный, конечно, а косметический. Только грамотный – с привлечением дизайнера интерьера. Но не обычного.

Задача: сделать квартиру привлекательной для покупателя. Каким будет этот покупатель? Какие у него вкусы? Никто не знает. Именно поэтому будет неосмотрительно самолично переклеивать обои и/или продавать всю обстановку подчистую.

То есть, интерьер должен выглядеть привлекательно и подходить под максимально широкие вкусы. Примером может послужить гостиница {как объект}. Или отель, имеющий наиболее широкую сеть.

Вот и интерьер квартиры следует максимально сгладить, освободить от личности владельца.

Мебель необязательно продавать. Голые стены не дадут ощущения обжитости, а для квартиры это важно. Существующая же обстановка позволит в реальности ощутить будущее место обитания.

Грамотный дизайнер интерьера сможет выгодно подчеркнуть достоинства и провести ремонт малыми усилиями/затратами.

• СЪЁМКА

В любой рекламе важен не сам товар, а впечатление. Чего бы то ни касалось. Даже, казалось бы, в серьёзнейшем деле инвестиций рулят не расчёты, а мнения! Чего уж говорить о потребительских покупках.

И самым значимым в представлении товара лицом является, собственно, его образ — фотографии. Поэтому не стоит лично водить глазкАми мобильника, пытаясь запечатлеть свои хоромы. Не стоит и полагаться на риэлтора, который точно так же нащёлкает серых снимков. Хотя такое всё конечно лучше, чем ничего…

Однако, видится более выгодным привлечь интерьерного фотографа. На фоне массы невыразительных съёмок – кадры будто из дорогого каталога позволят осуществить продажу, как минимум, быстрее. И — позволят поставить цену чуть выше.

• РЕКЛАМА

Кроме непосредственно фотографий в объявлении о продаже присутствует текст. И для его создания тоже лучше нанять специалиста – копирайтера. Чтобы он упаковал сухие цифры данных по Объекту и, главное, обоснование цены — в складный оптимистичный текст.

Оптимистичная направленность объявления не всякому рекламщику по силам. Зато действует ошеломляюще!  ))

• ПРОМОУТЕР

Совсем идеальный вариант – чтобы показ квартиры тоже проводил специальный человек. Приятной наружности, улыбчивый, радушный и умеющий интересно говорить.

Такой не только квартиру покажет, но и по окрестностям прогуляет, и к соседям проведёт, и хорошее настроение создаст.

Люди любят праздник, ищут его. Даже покупающие что-то из нужды охотнее согласятся на сделку в приятном месте: оно само по себе отметает сомнения.

Затраты и прибыль

Какой-то минимум вложений посчитать сложно. Слишком многое зависит от Объекта, от продавца. Можно прикинуть стоимость каждого специалиста. В сумме инвестиции в них – в оценщика, дизайнера, фотографа, копирайтера и промоутера – могут начинаться от 30 тысяч.

Но нанимать такую толпу рентабельно либо маститому риэлтору себе в помощь, либо на дорогой Объект. Для единоразовой акции обычному человеку выгоднее обратиться к уникуму, объединяющему в себе если не все качества, то большинство из них. Скажем, промоутером может быть и риэлтор, а вот со всем остальным справится и специалист-ансамбль. Григорий Старостюк!  )))

Прибыль может быть как материальной в сотни тысяч, так и – главное! – временнАя. Объект будет продан быстрее.

И кстати. Всё вышесказанное действует и с другой стороны, с покупательской. Только с обратным знаком, понятно. Вышеописанный Григорий Старостюк сможет выступить экспертом Объекта и поработать над скидками. Или, что более рационально, поможет выбрать подходящую квартиру.

Незаинтересованное (и опытное!!) лицо будет гораздо лучшим цензором, чем риэлтор.

Также, полезным Старостюк окажется и для продажи иной недвижимости; не только квартиры – а и дома, и участка, и коммерческой. Да что там, даже при сдаче в аренду! И тут пригодится!  ))

***

Удачной торговли недвижимостью!!

.

.

.